Управление Росреестра по Калининградской области

Общие положения

(Ст.14, 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Далее – Закон о регистрации), ст.17 Закона о регистрации, ст. 26 Налогового Кодекса, ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …" Далее – Закон № 214-ФЗ, ч.4.1 ст.4 Закона № 214-ФЗ)

Ø Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления сторон договора.

В случае если стороны подают заявление о регистрации не одновременно, во втором заявлении обязательно нужно указывать ссылку на номер заявления, представленного первым.

Действующим законодательством не предусмотрена смешанная подача документов на бумажном носителе и через электронный и/или экстерриториальный способ.

Ø За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина

Если оплата пошлины за физическое лицо осуществляется с банковской карты иного лица, необходимо в квитанции в графе плательщик указать ФИО заявителя государственной услуги

Если оплата представителем производится за юридическое лицо, должны быть представлены: доверенность и расходно-кассовый ордер или должны быть соблюдены требования приказа Минфина РФ от 12.11.2013 № 107н

Ø объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место

!     здание не может выступать объектом долевого строительства

Ø условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора

Договор участия в долевом строительстве

Обязательные условия:

ч.4 ст.4 Закона № 214 ФЗ

Предмет договора:

Ø Определение объекта долевого строительства (далее - ОДС), его характеристики:

1.    Назначение ОДС (например: квартира, нежилое помещение);

2.    Сведения об этаже, на котором расположен такой ОДС;

3.    Сведения о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения);

4.    Сведения о количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

Ø План ОДС, отображающий расположение частей ОДС по отношению друг к другу.

План ОДС должен быть разборчивым и понятным;

Ø План, отображающий местоположение ОДС на этаже.

План должен быть изображен так, чтобы можно было определить расположение конкретного ОДС по договору на этаже по отношению к другим помещениям.

Ø вид, назначение, этажность, общая площадь многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Ø материал наружных стен и поэтажных перекрытий; класс энергоэффективности; класс сейсмостойкости.

Гарантийный срок на ОДС:

(ст.7 Закона 214-ФЗ)

Ø Гарантийный срок для ОДС - не менее чем пять лет, исчисляется со дня передачи ОДС, если иное не предусмотрено договором.

Ø Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее чем три года, исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче ОДС.

Срок передачи застройщиком ОДС участнику долевого строительства.

!     Срок передачи может быть изменен только в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Застройщик должен направить всем участникам долевого строительства уведомление с предложением заключить соглашение об изменении срока передачи (ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Цену договора, сроки и порядок ее уплаты:

Ø Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора (ч.3 ст.5 Закона 214-ФЗ)

Условия о сроке уплаты цены договора должны быть определены так, чтобы было однозначно понятно, что оплата произойдет не ранее государственной регистрации.

!   По вопросу регистрации соглашений об изменении размера долевого взноса смотреть раздел «Соглашения об изменении условий договора»

Определение договором вида собственности

(ст. 244 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 33, 41, 42 Семейного кодекса РФ)

Ø Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Ø По общему правилу законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Если супруги хотят изменить в договоре участия в долевом строительстве режим совместной собственности на общую долевую собственность, в орган регистрации прав необходимо предоставить брачный договор в нотариальной форме.

!      Орган регистрации прав обращает внимание заявителей, что требования о предъявлении брачного договора при изменении режима собственности супругов также применяются в отношении соглашений об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Условия привлечения застройщиком денежных средств дольщиков

(ч. 3 ст. 48 Закона о регистрации, ч. 16, ч.17 ст. 8 ФЗ от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

!    привлечение денежных средств участников долевого строительства после 01.07.2019 допускается только с использованием счетов эскроу, исключением из этого требования является только случай, когда застройщиком получено заключение о степени готовности и он заключает договоры при условии уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Данная норма действует в отношении многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, а также отдельных зданий (сооружений), предназначенных для размещения машино-мест.

!    По нежилым зданиям (гостиниц, апарт-отелей, многофункциональных центров и т.д.) направлены письма в Росреестр, Минстрой и ППК Фонда.

Договор должен содержать одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

!     Орган регистрации прав обращает внимание, что если здание возводится застройщиком при условии уплаты отчислений в компенсационный фонд, договор участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства, входящего в состав такого здания, должен в обязательном порядке содержать информацию об этом условии, даже если за такой объект долевого строительства уплата отчислений законом не предусмотрена.

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу;

Договор должен содержать сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора, для внесения дополнительных сведений в Единый государственный реестр недвижимости (полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, адрес электронной почты)